서울에서 새 아파트가 사라지고 있다…10채 중 6채 20년 넘어

“어차피 빚내서 사는건데, 구축보다는 신축이 좋지 않을까요?”

서울에 사는 40대 직장인 A씨는 지난 6월 동대문구의 신축 아파트 청약에 당첨됐다. 당분간 결혼 계획이 없어 내 집 마련에 대한 욕심이 없었지만, 마음에 드는 깔끔한 주택을 찾기가 점점 어려워지자 신축 아파트를 분양받기로 마음을 굳혔다. A씨는 “서울에 신축 아파트 매물 자체가 귀한 데다, 실거주 의무에 대한 규제가 생기면서 신축 전월세 매물을 찾는 것도 힘들었다”면서 “차라리 무리를 해서라도 직접 분양을 받겠다는 생각으로 지난해부터 꾸준히 청약에 도전했다”고 말했다.

서울의 아파트가 늙어가고 있다. 지난해 얼어붙었던 아파트 청약시장이 서울을 중심으로 올해 빠르게 회복세에 접어든 것도 그간 축적된 노후 아파트의 비율이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

1일 부동산R114에 따르면 서울에서 입주 20년이 넘은 아파트는 모두 100만2684가구로, 전체 물량(167만3843가구)의 59.9%를 차지하고 있다. 서울 아파트 10채 중 6채가 노후 아파트인 셈이다. 전국 기준 입주 20년 초과 아파트 비율이 52.12%인 점을 감안하면, 서울의 아파트 노후도가 유독 심한 편이다.

서울 지역 특성상 신규 택지를 개발할 수 있는 여지가 없는 상황에서 전정부 때부터 재건축, 재개발 등 정비사업이 부진한 것이 작용했다. 노후 아파트가 신축 아파트로 바뀌어야 서울 아파트의 평균 연령이 내려가는데 정비사업이 속도를 내지 못하는 동안 계속 노후화가 진행됐다는 것이다. 주택공급의 선행지표 격이 인허가, 착공 실적도 줄어든 만큼 앞으로도 서울 아파트 노후 문제가 해소되기는 요원한 상황이다. 국토교통부의 주택통계에 따르면 올해 1∼7월 누적 주택 인허가 실적은 20만7278건으로 전년 동기 대비 3분의 1 가까이 감소했고, 착공 실적은 10만2299건으로 아예 반토막이 났다.

새 아파트가 귀해지면서 서울은 전국에서 청약 열기가 가장 뜨거운 곳이 됐다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 8월 전국 청약경쟁률은 20.3대 1이었지만, 서울은 53.9대 1을 기록했다. 수도권 중에서도 경기 지역의 청약 미달률은 76.9%에 달했지만, 서울은 올해 상반기부터 완판행렬을 이어가고 있다.

정부의 규제 완화도 청약 흥행몰이에 일부 영향을 미친 것으로 보인다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제됐고, 이들 지역을 빼면 서울에서 분양하는 단지도 전매 제한 기간이 1년으로 줄었다. 전용면적 85㎡ 이하 물량에도 추첨제가 도입되면서 A씨와 같이 청약가점이 낮은 계층도 당첨을 노려볼 수 있도록 청약 문턱이 낮아졌다.

분양 관계자는 “대형 건설사들이 서울의 신축 단지에는 브랜드 이미지를 위해 고급화 전략을 내세우고 있는 점도 젊은층 실수요자들에게 매력을 느끼게 하는 점인 것 같다”면서 “부동산 경기와 금리에 대한 시장 전망이 엇갈리는 상황이라 가장 믿을만한 곳인 서울에 내 집 마련을 하려는 청약 수요가 몰리고 있다”고 분석했다.

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